Rychlé shrnutí: Nájemní smlouva na byt není bianco šek pro majitele. Zákon chrání nájemce jako slabší stranu a k mnoha omezujícím zákazům se ze zákona vůbec nepřihlíží.
Zakázaná ujednání v nájemní smlouvě (§ 2235 OZ)
I kdybyste podepsali nájemní smlouvu obsahující následující body, tato ustanovení jsou neplatná ze zákona:
Zákaz trvalého pobytu: Nájemce má plné právo přihlásit si v pronajatém bytě trvalý pobyt. Na matrice stačí předložit platnou nájemní smlouvu; souhlas majitele zákon vůbec nevyžaduje.
Zákaz zvířat (§ 2258 OZ): Nájemce smí v bytě chovat běžná domácí zvířata (pes, kočka), pokud nepůsobí nepřiměřené obtíže domu (hluk, zápach).
Zákaz návštěv: Pronajímatel nesmí omezovat návštěvy ani přespání vašich rodinných příslušníků či přátel.
Výpověď a ochrana před vystěhováním
Majitel vás nesmí svévolně vystěhovat ze dne na den, vyměnit zámky ani vypnout elektřinu či vodu – takové jednání je trestným činem porušování domovní svobody!
Standardní výpověď: Výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná běžet prvním dnem následujícího kalendářního měsíce. Majitel musí uvést konkrétní zákonný důvod (např. hrubé porušení povinností, nutná potřeba bytu pro sebe nebo příbuzné u smlouvy na dobu neurčitou).
Okamžitá výpověď bez výpovědní doby: Lze dát pouze při zvlášť závažném porušení (neplacení nájmu za alespoň 3 měsíce, závažné poškozování domu). Majitel vám však musí nejprve poslat písemnou výzvu k nápravě; bez této výzvy je výpověď neplatná!
Obrana: Proti neoprávněné výpovědi můžete do 2 měsíců podat žalobu k soudu. Fyzicky vystěhovat člověka z bytu smí výhradně soudní exekutor po pravomocném rozsudku soudu.
Jistota (kauce)
Maximální výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (bez záloh na služby).
Pronajímatel ji musí vrátit při skončení nájmu. Strhnout si smí pouze skutečně prokázané dluhy na nájmu/službách nebo prokazatelně zaviněné škody na zařízení.
Právo na úroky: Nájemce má ze zákona právo na úroky z kauce za celou dobu, po kterou ji měl majitel uloženou na účtu.
Kdo platí jaké opravy (Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.)
Nájemce hradí pouze:
Běžnou údržbu (úklid, čištění oken, malování stěn, čištění odpadů v bytě).
Drobné opravy: výměna žárovek, opravy vypínačů, zásuvek, zámků a klik, opravy vodovodních baterií, těsnění, oprava splachovače toalety.
Finanční limit: Jedna oprava nesmí přesáhnout 1 500 Kč (souhrnný roční limit činí 150 Kč na 1 m² plochy bytu).
Pronajímatel hradí vše ostatní:
Výměnu a servis bojleru, opravu kotle, otopných těles, rozvodů vody, plynu, odpadních stoupaček a elektroinstalace, výměnu oken.